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內容來自sina新聞

華人海外購房火爆 國內需求和資金被釜底抽薪

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  【編者按】本系列並非全局宏觀視角，而是從一個個體投資者的角度來觀察中國房地產市場走勢，一傢之言，以期窺豹一斑。作者投資地產逾10年，此前堅定做多，轉戰北上廣深；今年轉而看空，國內現已全面減持，再戰美加市場。本篇是系列最後一篇，從其考察美加房地產市場分析對國內市場的資金分流影響。

  在剛剛過去的兩周，筆者駕車環遊瞭加拿大多倫多，美國紐約州的佈法羅、紐約、費城，新澤西州的愛迪生，康乃狄格州的紐黑文等地，又一次實地考察瞭北美房地產市場的最新狀況以及華人群體的購房新情況。

  華人已是美加房地產市場上一支重要的生力軍。中國因素是美國房地產市場火爆的重要推動因素之一，也造成瞭國內房地產市場需求及資金的流失。這是一個不斷"釜底抽薪"的過程，長期定會對國內市場產生質的影響。

  第一站，加拿大的多倫多。近兩年來多倫多的房地產市場持續火爆，即使在金融危機的風暴中，多倫多的房價整體上也沒有發生大的下跌。最近半年來多倫多房地產市場非常火爆，尤其是華人聚集的M arkham市和R ichm ond H ill市。這兩個城市華人人口占到30%以上。由於加拿大銀行對新移民置業提供一些優惠措施，筆者認識的幾個新移民朋友都在最近一年內購買瞭住房，而且基本上是價值100萬加幣以上獨立的H O U SE(獨立屋，即國內所說的"獨棟別墅"，區別於"公寓"，即國房貸內的樓房。獨立屋是北美主要的房屋形態)，普遍首付3成左右，30年左右按揭，五年鎖定利率3.15%左右，最近一個月左右加拿大剛剛上浮瞭利率，大概會在3.3%左右。華人這個購房數據大大超過瞭多倫多市政府統計的居民房屋價格40萬元的統計中值，而且也普遍超過來加拿大5年以上的老華人移民購買房屋的價格。

  美國紐約州佈法羅的朋友今年也感覺到房價明顯上升瞭8%左右，市場交投十分活躍。筆者在當地一位華人中介的帶領下參觀瞭一座在建的新房項目。面積3000平方英尺(約合279平方米)左右，全實木地板，精裝修，50萬美元的樣子。而且我們看的是正在佈置的第二套樣板房，中介說第一套樣板房已經被華人購買。另外，我們還看瞭一套可以說"金碧輝煌"的5000平方英尺(約合465平方米)的二手房豪宅，要價80萬美元左右。當地最著名的大學是紐約州立大學，當地一位老華人移民朋友圍繞著學校大大小小購買瞭二十幾套房子用於出租，租金回報率非常可觀。而另外一位正在辦理移民的朋友已在近期購買瞭當地一套獨立H O U SE和一套公寓。

  新澤西州是美國的花園之州，其中的愛迪生鎮是傳統的華人聚集城市，匯聚瞭在紐約工作的TM T、生化、醫藥等行業大量的華人精英群體。朋友介紹兩年來房價穩步上升，他幾年前購入的房產，在兩年前還下跌10%左右，今年見面時也高興地說現在已經解套，大概還漲瞭10%，一上一下之間，兩三年光景上漲20%。

  紐約的房子，如果用一個字描述就是"漲"，兩個字"大漲"，三個字"持續漲"。即使在所謂的金融危機期間，也沒有下跌。

  筆者的一個朋友總結得很好"你看曼哈頓N年不動的地基今年起瞬間變高樓，每個賓館門面開始重新翻新；波士頓、費城、華盛頓特區、弗吉尼亞東海岸一路基建工程熙熙攘攘；你再聽賣房的資深中介忙得沒空接你的電話匆匆掛斷，在美中資銀行過去18個月房屋貸款業務做到手軟，你就知道美國房地產復蘇的情況瞭。"

  簡單總結一下美國加拿大考察後筆者的幾點體會：第一，華人在美國、加拿大的密度非常之大，可以說無處不在。筆者即使是在偏僻的紐黑文大學(地處西黑文鎮)迷路，在一戶人傢門口的車道調頭，也看到幾位中國人在門口幹活聊天。新澤西的重慶"劉一手火鍋店"內的客流和嘈雜程度，基本和國內相當。華人已經是美加房地產市場上一支重要的購買生力軍。

  其二，美國的所謂"大城市"房地產價格比中國現在中心城市還是相對便宜，除紐約之外，50萬美金可以在大多數城市買到相當好的房子。對於剛下飛機的華人朋友來說，美國的房價有"致命新北深坑土地貸款的誘惑"。

  其三，新移民購買力強大，買房子是華人骨子裡的特色。統計資料顯示華人新移民多數會在抵埠一年內購買住房。雖然多數華人新移民在美國的銀行沒有信用分，但由於美國加拿大銀行的彈性政策，絕大多數可以變通得到銀行按揭。這樣對於一般攜帶較多資金的華人來講，無形中增大瞭購買力，買房計劃由小房子變成大房子，由一套變成瞭兩套。

  其四，華人愛買房子，但是對房子的經營保養普遍較差。華人把房子當作投資和財富的儲存手段，房子很好，但是內部普遍較差，"房子外面一看是老板，進去一看是民工"。相反，西人的房子無論從保養、陳設、綠化、泳池、小細節等方面都要強華人很多。所以，即使華人買房，也多傾向於從西人手中購買。

  最後一點觀察：華人移民資金外流數量巨大，國內地產長期堪憂。筆者接觸到的新移民要麼正在購買海外房產，要麼在辦理移民手續的過程中提前購買瞭房產，還有父母為留學生留在美加購買等等。大老板在整棟樓買，普通人在一套套買，這中間海外中資銀行的放水，也大大助力瞭國內的資金外流。華爾街的一個朋友總結："中國多年流血流汗積累的財富，正在通過各種途徑反哺美國，房地產是主要的投資形式"。中國因素是美國房地產市場火爆的重要推動因素之一，也造成瞭國內房地產市場需求以及資金的流失。這是一個不斷"釜底抽薪"的過程，長期看定會對國內房地產市場產生質的影響。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-16/08272417862.shtml

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